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法規內容

法規名稱: 桃園市實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 104 年 11 月 17 日
發文字號: 府地價字第10403006461號令
法規體系: 桃園市法規/地政類
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一、本作業規定依地價調查估計規則(以下簡稱本規則)第二十四條第一
    項第一款規定訂定之。
二、實施地價調查估計應先蒐集、製作或修正有關基本圖籍及資料,並得
    視作業需要以電腦產製之。
    前項所稱基本圖籍及資料,包括下列事項:
    (一)不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖
        說、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、航照圖、土地使用
        計畫圖說、河川管制範圍圖。
    (二)地籍圖或地籍圖檔。
    (三)上期地價分布圖及地價區段略圖。
    (四)其他有關圖籍及資料。
三、調查地價實例應依下列規定辦理:
    (一)調查應以買賣實例為主,並蒐集具代表性、通常性地價實例資料
        。但無買賣實例者,得調查收益實例,收益實例指租賃權或地上
        權等他項權利,具有租金或權利金等對價給付之實例。
    (二)桃園市政府(以下簡稱本府)地政局及本市各地政事務所(以下
        簡稱各所)地價人員,應經常注意媒體報導、刊載之不動產市場
        相關資訊,並視需要派員前往調查其實際價格,與鄰近土地之一
        般地價動態。
    (三)各所地價人員應依下列方式經常調查買賣、交換、標售、讓售、
        拍賣、典押、租賃、公證等資料:
         1、採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊。
         2、採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政
            士或有關機構(關)提供之資訊。
         3、向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
         4、向當地法院或公證機構(關)調查房地買賣、租賃公證登記
            價格,與不動產拍賣價格資料。          
         5、向金融機構調查不動產抵押估價資料。
         6、向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、
            押租或保證金等資料。
         7、向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料
            。
四、編造、審核、整理買賣(收益)實例調查估價表:
    (一)編造:
         1、調查買賣(收益)實例時,應依買賣(收益)實例調查估價
            表之項目調查填寫,並註明調查日期。        
         2、調查所得之買賣(收益)實例應先判別其價格之合理性,如
            有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先作適當之
            修正。但該影響交易價格情形無法有效掌握及量化調整時,
            應不予採用:
           (1)急買急賣或急出租急承租。
           (2)期待因素影響之交易。
           (3)受債權債務關係影響之交易。
           (4)親友關係人間之交易。
           (5)畸零地或有合併使用之交易。
           (6)地上物處理有糾紛之交易。
           (7)拍賣。
           (8)公有土地標售、讓售。
           (9)受迷信影響之交易。
           (10)包含公共設施用地之交易。
           (11)人為哄抬之交易。
           (12)與法定用途不符之交易。
           (13)其他特殊交易。
         3、買賣(收益)實例除依前目規定辦理修正外,應就下列事項
            詳予查證確認後,就實例價格進行調整,並記載於買賣(收
            益)實例調查估價表:
           (1)交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
           (2)有無特殊付款方式。
           (3)實例狀況。
         4、買賣(收益)實例調查估價表之格式與填寫方式依內政部所
            定本規則相關附件及填表說明辦理。
    (二)審核:
         1、買賣(收益)實例調查估價表應每個月彙整一次,逐級審核
            並加蓋職章。
         2、審核人員除應注意買賣(收益)實例調查估價表內應行填載
            之各欄位有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核。
    (三)整理:
        審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應區分為買賣、收益
        二類,並以行政區為單位,按區段號先後順序暫時裝訂成冊,以
        供估計區段地價之用。
五、影響區段地價因素之調查,應依下列規定辦理:
    (一)應調查之資料含土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良
        、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、
        土地利用現況、發展趨勢及其他可能影響地價因素等事項。
    (二)調查之方法:
         1、前款資料由各所地價人員以實地勘查或調查相關資訊方式取
            得。其中有關土地使用管制、土地改良等資料,得參照各主
            管機關發布之相關圖資套繪,必要時並得向各主管機關查詢
            。
         2、調查所得之影響區段地價因素資料,應填載於地價區段勘查
            表。
六、製作買賣或收益實例地價分布圖(以下簡稱分布圖)之方式如下:
    (一)地價實例估計完竣後,應將估計之土地正常單價調整至估價基準
        日,調整後之單價及其調查表之編號,應以行政區為單位,利用
        前一年之空白地價區段略圖製作分布圖,圖上並應標明地段別、
        主要道路、明顯建築物或重要公共設施位置與名稱。
    (二)買賣(收益)實例地價之註記,應視分布圖及地價區段範圍大小
        ,將區段地價估價系統產製之方形戳記(如下圖)黏貼或標示於
        分布圖上之適當位置內。

                          
                             
圖表附件:
七、區段劃分由各所地價人員辦理之,其劃分之方法如下:
    (一)地價人員應攜帶地價區段圖、分布圖及地價區段勘查表實地勘查
        ,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、
        土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建
        築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍
        圖上,將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一
        地價區段。
    (二)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有明顯差
        異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。
    (三)非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規
        定應整體開發而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍內,
        得將地價相近且使用情況相同而地段不相連者,視為一個地價區
        段另編區段支號。
八、區段劃分應依下列原則為之:
    (一)地價區段之界線,應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用
        分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。
    (二)地價區段按其所屬位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依下列
        規定處理:
         1、繁榮街道路線價區段:指已開闢道路及其二側或一側帶狀土
            地,其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者,得就具有
            顯著商業活動之繁榮地區,依當地發展及地價高低情形,劃
            設之地價區段,其劃分原則如下:
           (1)地價區段界線以既成道路為臨街線並以距離臨街線十八公
              尺之裡地線為原則,得視實際情況於考量最有效使用情形
              下劃設裡地線。
           (2)繁榮街道路線價區段,原則上以每交叉道路口中心線為起
              迄,但繁榮程度無顯著差異時,不在此限。
           (3)繁榮街道路線價區段劃定、調整及廢除,應視實際情況斟
              酌辦理,並經各所主任核准。
         2、一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道
            路之土地,其地價顯著較高者,於適當範圍劃設之地價區段
            ,其地價區段劃分原則以距離臨街線十八公尺之裡地線為準
            。但宗地情況特殊者,得以臨道路第一筆土地為準,但該筆
            土地過深或過淺時,得將該筆土地劃屬二個地價區段或再增
            加後面一筆同一使用性質之土地為裡地線。
         3、前二目所稱「已開闢之道路」係指能通行人車之道路。已開
            闢之道路無論是否位於都市地區、完成公共設施以供大眾通
            行或私設道路與否,均屬「已開闢道路」。
         4、一般區段:係指繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外
            之一般地區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
         5、公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設
            施保留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非
            公共設施保留地,劃為同一地價區段。
         6、帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,得視二側非保留地
            地價區段之不同,分段劃分地價區段。
         7、鐵路、高速公路、捷運或其他已開闢重大公共設施與毗鄰土
            地價值顯然不同,原則上應單獨劃分地價區段。河川區等特
            殊土地(其地勢顯然較高或較低者),其地價與毗鄰土地地
            價有顯著差異者,應另行劃分地價區段。 
         8、都市計畫公告確定地區,有附帶條件(以市地重劃或區段徵
            收等)做為開發條件者,地價區段應另行劃分,其他限建、
            特殊管制地區等仍應合理調整。
九、辦理區段劃分時,應注意下列事項:
    (一)都市土地之使用分區及非都市土地使用地類別,為影響地價之主
        要因素,在劃分區段前,應先確定是項資料有無變動,以合理劃
        分區段界線。
    (二)區段調整時,各所地價人員須至實地勘查,必要時並應拍照列管
        。
    (三)劃分區段應以土地利用價值不同及明顯地形、地物為主,土地界
        址為輔;面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,應劃為不同
        地價區段,不得完全遷就土地界址劃設之。
    (四)同一地價區段範圍內如有特殊土地,應實地勘查後,重新檢討地
        價區段劃分之合理性。
    (五)流失之土地,因暫已失去使用價值,得另劃地價區段。
    (六)繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。對於二個以上
        路線價區段之裡地,應就其使用狀況明確劃分。
十、實地勘查地價區段後,應依內政部所定本規則相關附件填表說明詳實
    填具地價區段勘查表。
    各所課長以上人員於審核時,對於地價區段範圍調整之地區,應前往
    實地複查。
十一、地價區段劃分完竣且地價區段勘查表依本府分層負責相關規定逐級
      核章後,各所應產製地價區段圖及地價區段略圖,並套繪地籍圖,
      其作業方法如下:
      (一)用圖:
           1、地價區段圖:以單一地段為原則,地價區段界線以紅色實
              線表示,並應註明區段號、區段地價、主要街道及重要公
              共設施位置與名稱。
           2、地價區段略圖:應以單一都市計畫為原則或自行斟酌實際
              需求繪製適當比例尺之地價區段略圖。
      (二)繪製方法:
           1、區段號:以行政區為單位,區段號碼應置於各區段之適當
              位置;繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」表示,其他
              區段以紅色單圈「○」表示。
           2、區段地價:應將每一區段之上期公告現值(地價)、當期
              所擬定之公告現值及經本市地價及標準地價評議委員會評
              議修正之公告現值(地價)顯示於區段號下方。
           3、地價區段圖或略圖之校對、摺法及用印:區段圖或略圖繪
              製完竣,經校對無誤,以長三十公分、寬二十公分為原則
              摺妥,並分別由主辦人員及各級主管加蓋職章後,送本府
              地政局加蓋市府印信。
十二、估計區段地價並填具區段地價估價報告表,應依下列規定辦理:
      (一)有買賣(收益)實例估計正常單價之區段地價估計:
           1、買賣(收益)實例估計完竣後,估計之土地正常單價,得
              參照行政院主計總處發布之各年月為基期之臺灣地區消費
              者物價總指數調整至估價基準日(每年九月一日),求其
              中位數為各該區段之區段地價,並填具區段地價估價報告
              表。
           2、前目所稱中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單
              價,由高而低依序排列。其項數為奇數時,取其中項價格
              為中位數;其項數為偶數時,取中間二項價格之平均數為
              中位數;實例為一個時,以該實例之土地正常單價為中位
              數。
      (二)無買賣(收益)實例區段之區段地價估計:
           1、各所應依內政部訂定之影響地價區域因素評價基準製作轄
              區內各行政區之影響地價區域因素評價基準明細表。
           2、於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或使用地類別相
              同土地,依前目估計出區段地價之區段,作為基準地價區
              段,按所屬各行政區影響地價區域因素評價基準明細表,
              考量價格形成因素之相近程度進行區域因素修正,修正估
              計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用
              地相同之基準地價區段者,得以鄰近使用性質類似或其他
              地價區段之區段地價修正,並填具區段地價估價報告表。
      (三)都市計畫區內公共設施保留地區段地價,以其毗鄰非公共設施
          保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地
          價不同區段時,得分段計算。至於特殊公共設施保留地,則依
          桃園市特殊都市計畫公共設施保留地地價查估基準辦理。
      (四)區段地價,應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依本規則
          辦理。
      (五)區段地價估價報告表格式及填寫說明依內政部所定本規則相關
          附件及填表說明辦理。
      (六)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及
          協調方式如下:
           1、同一行政區內各區段間或各地段間之均衡,由地區承辦員
              協調處理。
           2、同一地政事務所轄區內各行政區間之均衡,應由各所課長
              協調處理。
           3、不同地政事務所轄區及毗鄰縣市間之均衡,由本府地政局
              協調處理。
十三、公告土地現值(重新規定地價)調整作業說明會,由各所自行召開
      ,並得視實際情形合併辦理。
      前項說明會召開時間、地點,由本府地政局公告;各所應函知轄區
      市議員及有關機關團體。
      說明會辦理單位應於說明會上說明地價調查程序、區段劃分原則及
      最近一期地價動態情況,供民眾了解並受理民眾意見。
      前項民眾或相關團體機關所提供之意見,應作成書面紀錄,供本市
      地價及標準地價評議委員會評議時參考。
十四、劃分地價區段及估計區段地價完竣後,各所應按估價結果編造公告
      土地現值(公告地價)評議表,並詳加校對。
      公告土地現值(公告地價)評議表依內政部所定土地登記複丈地價
      地用電腦作業規範規定之格式辦理。
十五、各所辦理估計區段地價完竣後,應備具下列資料送本府地政局提交
      本市地價及標準地價評議委員會評議:
      (一)會議提案表。
      (二)公告土地現值(公告地價)評議表。
      (三)地價區段(略)圖。
      地價評議結束後應做成紀錄,及於公告土地現值(公告地價)評議
      表與地價區段(略)圖,封面載明「地價及標準地價評議委員會○
      ○年第○次會議評定」字樣,送市府鈐印,並由本府地政局及各所
      各存檔一份。
十六、評議結果應由各所依內政部所定土地登記複丈地價地用電腦作業規
      範規定,將區段地價匯入電腦,並列印區段地價資料,據以計算宗
      地單位地價,必要時得列印宗地地價計算清冊。
      前項宗地單位地價以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,未
      達個位數四捨五入。其計算方法如下:
      (一)都市計畫公共設施保留地地價之估計,依平均地權條例施行細
          則第六十三條規定辦理。
      (二)繁榮街道路線價區段土地,依本府所定桃園市繁榮街道路線價
          區段宗地單位地價計算原則規定計算。
      (三)其他地價區段土地,以區段地價作為宗地單位地價。
      (四)跨越二個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各
          該區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
十七、各所計算宗地單位地價後,應依內政部所定土地登記複丈地價地用
      電腦作業規範規定格式列印公告土地現值表(公告地價表),經承
      辦人員詳細校對無誤後,依所需份數印製或製成媒體檔,並按各行
      政區分別裝訂成冊或製成媒體檔,送本府地政局加蓋市府印信,作
      為公告閱覽用。
十八、依本作業規定編造之各種圖、表,應由各所保管,並傳送電子檔一
      份供本府地政局存檔,其保管年限依桃園市政府地政局檔案分類及
      保存年限區分表規定辦理。