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法規內容

法規名稱: 桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則
公發布日: 民國 108 年 03 月 06 日
修正日期: 民國 109 年 08 月 27 日
發文字號: 府捷開字第10902162771號 令
法規體系: 桃園市法規/捷運工程類
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壹、總則
一、桃園市政府(以下簡稱本府)為取得捷運設施用地,並有效利用土地
    資源,促進地區發展與實現都市計畫,由本府徵求投資人辦理桃園市
    大眾捷運系統土地開發案(以下簡稱開發案),使參與開發案之土地
    所有權人、投資人及主管機關等權益關係人共享開發土地利益,就各
    權益關係人以開發完成樓地板抵付分配權值之作業規範,特訂定本原
    則。
二、本府為辦理捷運系統土地開發各項權值評估、協議及徵求投資人等相
    關事宜,由本府捷運工程局(以下簡稱捷運局)執行之。
三、本原則名詞,定義如下:
    (一)鑑價基準日:指參與開發案進行權益分配之各權益關係人,評估
        各項貢獻權利價值之基準日期。
    (二)權益分配:指開發案內開發用地之土地所有權人、主管機關或投
        資人,提供土地、行政資源或資金,參與或投資開發案,於該項
        開發案完成後,按其開發前權利價值及提供資金比例,分配開發
        完成後建築物及其土地之應有部分。
    (三)市地主:指開發用地之土地所有權人為桃園市者。
    (四)開發大樓:指由開發案規劃、設計及施工,並與捷運設施共構或
        分構之新建建築物及其所占持分土地。
    (五)區位:指開發大樓內可由權益關係人進行分配之不動產,分為房
        屋及車位二種類型,各區位包含各建物及其所占持分土地。
    (六)權值:指開發大樓於鑑價基準日時各區位之產權預期銷售價格,
        用以作為權益分配及區位選擇之評估基準。
    (七)投資開發費用:指評估投資人於整體開發歷程中所需支付之各項
        成本及利潤,以作為參與開發案進行權益分配之基礎。
    (八)捷運獎勵容積:指依捷運土地開發相關獎勵法令所增加實際設計
        獎勵容積。
四、本原則公式符號,定義如下:
    (一)開發大樓總權值:S。
    (二)建物興建成本:BC。
    (三)投資稅管費用:M;投資稅管費用率:m%。
    (四)期待利潤:P;期待利潤率:p%。
    (五)主管機關取得捷運獎勵容積及都市計畫回饋之容積分配率(以下
        簡稱主管機關容積分配率):rv%。
    (六)委託建造費用:ΔRC。
    (七)主管機關取得捷運獎勵容積及都市計畫回饋之權值(以下簡稱主
        管機關取得之容積權值):rT。
    (八)投資人參與權益分配權值:ΔBS。
    (九)市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率:Q。
五、開發案以建造執照領得日為調查分析與評估價格之鑑價基準日,並以
    鑑價結果進行權益分配。
    投資人應於前項鑑價基準日起六個月內提送權益分配建議書。
貳、開發大樓總權值評估作業
六、開發大樓各房屋及車位之區位權值應以鑑價基準日為價格日期,並基
    於當時之建築規劃、建材設備等級、銷售產權面積等,以新成屋(含
    所占持分土地)標準之預期銷售價格為估價條件進行估價,作為各權
    益關係人間權益分配、區位選擇與分配及畸零樓地板買賣找補之依據
    。
    前項各區位權值總和即為開發大樓總權值。

七、開發大樓總權值評估作業係由捷運局依本府地政局推薦不動產估價師
    名單中委託三家不動產估價師事務所進行評估,並出具估價報告書。
    另投資人可基於同一估價條件下,委託一家不動產估價師事務所進行
    評估。
    前項由捷運局及投資人所委託之不動產估價師所出具之估價報告書,
    經桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權益分配初審小
    組(以下簡稱初審小組)審查後,如任何一家估價報告書之開發大樓
    總權值高於或低於全部估價結果中位數之百分之二十者,則該估價報
    告書視為無效。
參、投資開發費用評估作業及項目
八、投資人之投資開發費用包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤
    ,係依第九點至第十三點規定進行評估作業。其評估項目應於權益分
    配建議書中載明,未載明之項目非經捷運局同意者,不得計入投資開
    發費用。
九、投資人應負擔之建物興建成本係依鑑價基準日之市場行情進行評估,
    項目如下:
    (一)歸墊本府墊支之相關費用:包含本府墊支之土地開發基本設計費
        ;捷運設施共構部分屬土地開發之細部設計、其施工費、監造費
        用、變更設計及其施工費、地上物處理費或其他因土地開發產生
        之相關費用,以投資契約書所約定歸墊金額採計。
    (二)建物設計費用:按開發基地條件及設計規模,並參考開發基地所
        在地建築師公會頒布之建築師酬金標準評估設計費用。
    (三)工程營造費用:指投資人為完成開發大樓,所需支付營造業者之
        相關費用,或必要之工程費用,其評估項目包含:
         1、新建工程中有關假設、基礎、結構體、外部裝修、內部裝修
            、門窗、防水隔熱、雜項、景觀(如庭園、綠化及植栽)、
            共構裝修、材料設備(如電梯、衛浴及廚具)、電氣、弱電
            、空調、自動化、給排水、生活廢水、消防設備、通風設備
            ,及其他屬土木、建築與機電等直接工程費用。
         2、新建工程中有關職業安全衛生、空氣污染防制、工程監測、
            保險、品質管理、營造管理、營造業者利潤、屬工程營造費
            用之營業稅,與其他屬營造過程中因興建、管理及行政而發
            生之間接費用。
         3、公寓大廈管理基金、開放空間基金或其他經管理組織要求所
            成立之管理維護基金。
         4、投資人為完成開發大樓之興建,所必要支出之其他新建工程
            費用,包含鑑界費用、鑽探費用、鄰房鑑定費用、外接水電
            瓦斯管線工程與證照申請暨簽證費用、建築相關規費與證照
            申請費用、協助公共設施開闢及市有建物整建維護費用等。
    (四)利息費用:指投資人為籌措投資開發費用所需之資金成本,其評
        估方式由專業技術服務廠商依投資人提供書面資料進行評估或依
        市場與慣例自行評估,該評估方式得以下列原則為之:
         1、第一款規定所稱本府墊支之相關費用屬一次性投入資金部分
            之利息費用,依投資契約書所約定歸墊金額,本金分自有資
            金部分及借貸資金部分採年息複利計算,計息日依投資人實
            際繳款日起算至投資契約書訂定之完工期限止,以評估計息
            。
         2、第二款及前款規定所稱費用屬分段性投入資金部分之利息費
            用,本金分自有資金部分及借貸資金部分採年息複利計算,
            計息日依開發案建造執照領得日起算至投資契約書訂定之完
            工期限止,以評估二分之一計息。
         3、分期開發之基地,得依預估開發時程設定分期利率及分期計
            息日以計算利息費用,而不受前二目規定之限制。
    (五)其他經捷運局、投資人及土地所有權人共同認定所必要或須刪減
        之費用。

十、建物興建成本評估作業係依投資人提送之細部設計圖、施工規範、工
    程預算書與投資開發費用編列表內所列之項目、規格、數量及單價,
    由捷運局委託二家專業技術服務廠商鑑定,並由該廠商出具鑑定報告
    書。
    專業技術服務廠商應依前二點規定進行鑑定,倘採取其他評估方式,
    專建物興建成本之市場行情,其單價引用、參考及訪價之資料來源,
    依下列資料庫順序採用:
    (一)本府工務局工程編碼及價格資料庫網站。
    (二)行政院公共工程委員會公告之公共工程價格資料庫(北部地區)
        單價。
    (三)營建物價月刊公告開發案基地所在地之工項單價。
    (四)若上述資料庫均無適用者,專業技術服務廠商得進行市場查估訪
        價。
十一、投資人為辦理土地開發,基於開發商立場,所須支付及代主管機關
      或土地所有權人墊支之投資稅管費用,其評估項目包含但不限於人
      事行政管理費用、銷售管理費用、分包廠商管理費用、土地開發方
      案規劃費用、財務評估費用、風險成本、地籍整理費用、土地開發
      所須負擔之印花稅、契稅、房地互易營業稅等稅捐,與其他屬投資
      人辦理土地開發所須之行政庶務管理費用、規費及稅賦負擔。
      前項費用除畸零樓地板買賣找補外,土地所有權人無須支付任何開
      發費用。
十二、投資稅管費用係以建物興建成本為基礎,取相當比率進行評估而得
      ,該投資稅管費用率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評
      估公式如下:
      M =BC × m%。
十三、投資人投資開發案應獲得期待利潤,係以開發大樓總權值扣除主管
      機關取得之容積權值為基礎,取相當比率進行評估而得,該期待利
      潤率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評估公式如下:
      P =(S-rT)× p%。
肆、主管機關取得之樓地板之分配
十四、主管機關可分得捷運獎勵容積之半數及依都市計畫回饋之容積。
      前項主管機關應支付投資人委託建造費用,其支付費用及方式,應
      於本府與投資人完成權益協商後,依議定結果分四期給付,方式如
      下:
      (一)第一期:投資人實際進場開工興建時,支付委託建造費用百分
          之三十。
      (二)第二期:投資人興建至頂樓樓板時,支付委託建造費用百分之
          四十。
      (三)第三期:投資人取得使用執照時,支付委託建造費用百分之二
          十。
      (四)第四期:建物完成交屋時 ,支付委託建造費用百分之十。
      若投資人同意主管機關以所分配樓地板面積抵繳委託建造費用,則
      由雙方另以所分配區位之議定價格折抵。
      主管機關取得之容積分配與委託建造費用及支付方式,應依前二項
      規定辦理。但主管機關、土地所有權人及投資人另有約定或都市計
      畫相關法令另有規定者,從其約定或規定。
十五、主管機關所分得容積占開發大樓總實際設計容積之比率,即為主管
      機關容積分配率rv%。
      捷運局以本府名義取得捷運獎勵容積分配率即以捷運獎勵容積半數
      除以開發大樓總實際設計容積;本府都市發展局以本府名義取得因
      都市計畫回饋之容積分配率,即須回饋之土地各別按其土地面積乘
      以都市計畫書載明須回饋之比例加總後,再乘以開發後基準容積率
      ,除以開發大樓總實際設計容積。
十六、主管機關取得之容積權值,係由開發大樓總權值,乘以主管機關取
      得容積分配率所評估之等比率權值。其評估公式如下:
      rT=S×rv%。
十七、委託建造費用,係由第九點規定之建物興建成本,乘以主管機關容
      積分配率所評估之等比率興建成本,並加計該部分之投資稅管費用
      而得。其評估公式如下:
      ΔRC=BC×rv%×(1+m%)。
伍、權益分配之計算方式
十八、土地所有權人與投資人間權益分配方式,係依投資人按捷運局所評
      估之投資開發費用,由土地所有權人以等權值之區位與投資人進行
      抵付作業。其權益分配之計算方式如下:
      (一)土地所有權人與投資人間可分配權值,係將開發大樓總權值扣
          除主管機關取得之容積權值而得,即S-rT。
      (二)投資人參與權益分配權值,指投資人於開發案中,就其投資開
          發費用可作為分配區位之權值,應包含第九點建物興建成本、
          第十一點投資稅管費用及第十三點規定期待利潤,惟應扣除主
          管機關已支付之委託建造費用。其評估公式如下:
          ΔBS=[BC×(1+m%)-ΔRC]+(S-rT)× p%。
      (三)土地所有權人參與開發案,其可作為分配區位之權值,應為第
          一款規定所稱土地所有權人與投資人間可分配權值及前款規定
          所稱投資人參與權益分配權值之差額((S-rT)-ΔBS) ,
          該差額占土地所有權人及投資人間可分配權值之比率,即為土
          地所有權人之分配比率([(S-rT)-ΔBS]/(S-rT))。
          土地所有權人與投資人間權益分配作業,應依前項計算方式辦
          理權益分配。但雙方另有約定或都市計畫相關法令另有規定者
          ,從其約定或規定。
十九、市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率,係參照開發案之桃
      園市大眾捷運系統開發所需土地協議價購協議書,有關土地所有權
      人間權益分配約定辦理。
二十、市地主參與開發案,其可作為分配區位之權值,應為第十八點第一
      項第三款土地所有權人可分配權值及前點規定市地主占全體土地所
      有權人間可分配權值比率之乘積,即[(S-rT)-ΔBS]× Q。
陸、區位選擇作業
二十一、各區位權值得參考投資人所評估產權預期銷售價格及本府核可之
        協商方案,並經由雙方協商議定,以作為權益分配基準。
        各權益關係人依其可分配之權值,以議定之各區位權值換算各自
        應得之樓地板面積及區位。
二十二、市地主可分配區位之權值及主管機關取得之容積權值應合併進行
        區位選擇作業,並以完整區位取得為原則。選配之各區位建物面
        積達一戶面積三分之二以上但不足一戶,而需取得完整一戶時,
        投資人應依各區位議定價格讓售以補足至一戶面積。
二十三、捷運局應於其網站公告各權益關係人間區位選擇作業辦理期間。
        各權益關係人應於前項公告期間內進行區位意願調查及區位選擇
        作業,並由本府委託投資人以下述順位及原則進行區位媒合與選
        擇作業:
        (一)第一順位為依桃園市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優
            惠辦法參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所有
            權人:
       1、原私有土地所有權人對區位選擇意願相同時,應先行協
                議,如協議不成以抽籤決定之。
       2、經本府核定原私有土地所有權人之區位選擇方式有特別
                約定者,從其約定。 
        (二)第二順位為本府及投資人:雙方對區位選擇意願相同時,得
            經合意後以抽籤決定之。
        各權益關係人屆期未繳交區位意願調查或無法完成區位選擇者,
        視為放棄區位優先媒合權利,倘致該權益關係人無法選定區位時
        ,本府改以現金方式進行找補。
        第一項規定各權益關係人之選定區位,該權值分配應以完整區位
        且不分割產權方式取得為原則。
柒、權益協商方案審定及協議作業程序
二十四、捷運局取得不動產估價師之開發大樓總權值估價報告書及專業技
        術服務廠商之建物興建成本鑑定報告書,應由捷運局委託第三專
        業單位或成立工作小組進行報告書初步審閱作業後,邀集受託不
        動產估價師事務所與專業技術服務廠商及投資人召開各開發案專
        案會議,經協商討論後研擬各開發案權益協商之初步概念評估,
        再行提報初審小組進行權益協商事項審查作業。
二十五、前點報告書經初審小組審查通過後,捷運局應據以製作權益協商
        方案。
        前項權益協商方案,應包含權益分配、委託建造費用及區位選擇
        方案,其中至少有一權益協商方案應符合下列條件為基礎評估之
        :
        (一)有效估價報告書中開發大樓總權值為中位數者,若中位數無
            相對應之報告書,取離中位數最近且偏高者。
        (二)鑑定報告書中建物興建成本為最低者。
二十六、前點權益協商方案經提報桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配
        審議委員會(以下簡稱審議委員會)審議通過後,由捷運局據以
    與投資人協議。
二十七、原私有土地所有權人或主管機關與投資人,就權益協商事項雙方
    無法達成協議時,在交付仲裁或民事訴訟前,應依下列程序進行
    協調作業:
     (一)參與土地開發之原私有土地所有權人與投資人無法達成協議
      時,經一方具文申請後,由捷運局召開協調會議進行權益事
      項協調。
     (二)市地主(或主管機關)與投資人無法達成協議時,經一方具
      文申請後,由捷運局提報審議委員會進行協調。
二十八、捷運局與投資人完成權益協商後,投資人應依議定內容製作權益
    分配協議書,協議書至少應包含各權益關係人間權益分配比例與
    結果、委託建造費用、開發大樓各房屋與車位之區位價格、區位
    分配結果與產品設備之品項、等級及配置等內容,由捷運局報請
    本府核定後,作為開發案完成後之產權登記及交屋作業之基準。
二十九、開發案因變更設計影響各權益關係人間權益分配結果,應依下列
    原則處理:
     (一)開發案於捷運局執行鑑價作業後,權益分配協議書報請本府
      核定前,因變更設計致各權益關係人間權益分配顯有重大影
      響:捷運局應依變更設計後之建築規劃及施工圖說,以原鑑
      價基準日重新辦理各項鑑價作業。
     (二)開發案權益分配協議書報本府核定後,倘開發大樓建造執照
      辦理變更設計之總樓地板面積超過百分之五:捷運局應依變
      更設計後之建築規劃與施工圖說,以原鑑價基準日重新辦理
      各項鑑價與權益協商,而投資人應依重新協商內容修正權益
      分配協議書,並提送捷運局報請本府核定。
     (三)捷運局已執行鑑價作業,但開發案因消防及公共安全相關法
      令變更致建造執照須辦理變更設計者,捷運局應以原建築規
      劃與施工圖說辦理各項鑑價作業,不變更其鑑價結果及權益
      分配結果。
     (四)第一款及第二款規定變更設計所衍生之重新鑑價委託服務費
      用,應由提出變更設計者支付,且不計入權益分配之評估項
      目。
捌、開發大樓與捷運設施之產權登記方式
三十、開發案建築基地之應有部分權利範圍分配原則如下:
    (一)捷運設施所占建築基地權利範圍,其計算方式係以地上及地下
     之捷運設施產權面積占捷運設施及開發大樓樓地板總產權面積
     比例計算。
    (二)開發大樓車位建物所占建築基地之權利範圍,應由投資人敘明
     計算方式後,經捷運局同意後方得登記。
    (三)開發大樓房屋建物所占建築基地權利範圍應扣除捷運設施及車
     位建物部分,其餘分配方式係以專有部分面積占區分所有全部
     專有部分(不含車位)總面積比例計算。
三十一、開發大樓區分所有建物之共有部分項目及權利範圍分配原則如下
    :
     (一)本點所稱共有部分項目,除車位另計外,指門廳、走道、樓
      梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電
      室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室
      (未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理
      維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。
     (二)前款規定共有部分之權利範圍係依專有部分面積與專有部分
      總面積之比例而為計算。
三十二、開發案內開發大樓及捷運設施之產權登記方式,依前二點規定辦
    理,但另有約定者,從其約定。
玖、驗屋及交屋作業
三十三、投資人應於領得使用執照後,依權益分配協議書內容製作驗屋計
    畫書及交屋清冊,並提報至捷運局進行審閱,以作為本府分回公
    有不動產(含參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所
    有權人部分)專有部分之驗屋作業依據。
三十四、建物登記時,因相關法令規定變更或地政主管機關對建物丈量面
    積計算方式與建築主管機關之規定不同致有面積差異時,不互相
    找補。除上述事由外,倘本府所分回公有不動產屬房屋之建物權
    狀所登載產權面積,與權益分配協議書所載不同時,依下列原則
    辦理找補作業:
     (一)倘「開發大樓房屋總建物產權樓地板面積差額平均數」與「
      本府分回公有不動產屬房屋建物產權面積差額平均數」之差
      值在百分之五以下,僅須就該產權面積之差異值進行套算調
      整,投資人應依權益分配協議書所載之議定區位價值以現金
      支付本府找補金額,而不重新辦理權益評估及協商作業。
     (二)倘「開發大樓房屋總建物產權樓地板面積差額平均數」與「
      本府分回公有不動產屬房屋建物產權面積差額平均數」之差
      值超過百分之五,捷運局應依竣工申報時建築規劃與施工圖
      說,以原鑑價基準日重新辦理各項鑑價與權益協商,投資人
      應以現金支付本府找補金額。其所衍生之重新鑑價委託服務
      費用,應由投資人支付,且不計入權益分配之評估項目。