| 參、投資開發費用評估作業及項目 |
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八、投資人之投資開發費用包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤
，應依第九點至第十三點規定進行評估作業；其評估項目應於權益分
配建議書中載明，未載明之項目非經捷運局同意者，不得計入投資開
發費用。 |
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九、投資人應負擔之建物興建成本係依鑑估價基準日之市場行情進行評估
，項目如下：
(一)歸墊本府墊支之相關費用：包含本府墊支之土地開發基本設計費
、捷運設施共構部分屬土地開發之細部設計與其施工費、監造費
用、變更設計與其施工費、地上物處理費，及其他因土地開發產
生之相關費用，以投資契約書所約定歸墊金額採計。
(二)建物設計費用：按開發基地條件及設計規模，並參考開發基地所
在地建築師公會頒布之建築師酬金標準評估設計費用。
(三)工程營造費用：指投資人為完成開發大樓，所需支付營造業者之
相關費用或必要之工程費用；其評估項目包含：
1、新建工程中有關假設、基礎、結構體、外部裝修、內部裝修
、門窗、防水隔熱、雜項、景觀（如庭園、綠化及植栽）、
共構裝修、材料設備（如電梯、衛浴及廚具）、電氣、弱電
、空調、自動化、給排水、生活廢水、消防設備、通風設備
，及其他屬土木、建築與機電等直接工程費用。
2、新建工程中有關職業安全衛生、空氣污染防制、工程監測、
保險、品質管理、營造管理、營造業者利潤、屬工程營造費
用之營業稅，及其他屬營造過程中因興建、管理及行政而發
生之間接費用。
3、公寓大廈管理基金、開放空間基金或其他經管理組織要求所
成立之管理維護基金。
4、投資人為完成開發大樓之興建，所必要支出之其他新建工程
費用，包含鑑界費用、鑽探費用、鄰房鑑定費用、外接水電
瓦斯管線工程與證照申請暨簽證費用、建築相關規費與證照
申請費用、協助公共設施開闢及市有建物整建維護費用等。
(四)利息費用：指投資人為籌措投資開發費用所需之資金成本，由專
業營建管理廠商依投資人提供書面資料進行評估或依市場與慣例
自行評估，其評估方式得以下列原則為之：
1、第一款所定本府墊支之相關費用屬一次性投入資金部分之利
息費用，依投資契約書所約定歸墊金額，本金分自有資金部
分及借貸資金部分，採年息複利計算，計息日依投資人實際
繳款日起算至投資契約書訂定之完工期限止，以評估計息。
2、第二款及前款所定費用屬分段性投入資金部分之利息費用，
本金分自有資金部分及借貸資金部分，採年息複利計算，計
息日依開發案建造執照領得日起算至投資契約書訂定之完工
期限止，以評估二分之一計息。
3、分期開發之基地，得依預估開發時程設定分期利率及分期計
息日以計算利息費用，而不受前二目規定之限制。
(五)其他經捷運局、投資人及土地所有權人共同認定所必要或須刪減
之費用。
建物興建成本之市場行情，其單價引用、參考及訪價之資料來源，依
下列資料庫順序採用：
(一)行政院公共工程委員會公告之公共工程價格資料庫（北部地區）
單價。
(二)營建物價月刊公告開發案基地所在地之工項單價。
(三)若上述資料庫均無適用者，專業營建管理廠商得進行市場查估訪
價。 |
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十、建物興建成本評估作業係依投資人提送之細部設計圖、施工規範、工
程預算書與投資開發費用編列表內所列之項目、規格、數量及單價，
由捷運局與投資人共同委託建築師公會，並由該公會委託三家專業營
建管理廠商鑑價，並出具鑑價報告書。
前項三家專業營建管理廠商所出具之鑑價報告書，建築師公會應召開
會議審查，捷運局與投資人得列席表達意見，審查後由該公會出具鑑
價報告書。
市地主與投資人對於建築師公會之鑑價結果，不得異議。 |
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十一、投資人為辦理土地開發，基於開發商立場，所須支付及代主管機關
或土地所有權人墊支之投資稅管費用，其評估項目包含人事行政管
理費用、銷售管理費用、分包廠商管理費用、土地開發方案規劃費
用、財務評估費用、各區位權值與大樓總權值之估價費用、建物興
建成本之鑑價費用、風險成本、地籍整理費用、土地開發所須負擔
之印花稅、契稅、房地互易營業稅等稅捐，及其他屬投資人辦理土
地開發所須之行政庶務管理費用、地主區位選擇作業費用、規費及
稅賦負擔。
前項費用除畸零樓地板買賣找補外，土地所有權人無須支付任何開
發費用。 |
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十二、投資稅管費用係以建物興建成本為基礎，取相當比率進行評估而得
，該投資稅管費用率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評
估公式如下：
M ＝BC × m％。 |
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十三、投資人投資開發案應獲得之期待利潤，係以開發大樓總權值扣除主
管機關取得之容積權值為基礎，取相當比率進行評估而得，該期待
利潤率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評估公式如下：
P ＝（S－rT）× p％。 |